卖卖卖背面，万达轻财物阳谋

liukang20242个月前 (04-29)网友吃瓜788

来历：丽尔摩斯-黄秋丽

可口可乐前董事长伍德鲁夫从前说过一段话：“假设我的工厂被大火消灭，假设遭遇到国际金融风暴，但只需有可口可乐的品牌，第二天我就能够从头站起。”

这段话看似放肆，其实是对可口可乐品牌和才能的自傲。危机时间，最是查验企业品牌和才能和时间。

这两天，继“王健林出售14座万达广场”登上了热搜后，“万达总部”被卖的音讯也传得沸反盈天。一家商业地产龙头公司，居然沦落到连自己坐落北京的总部都卖了，这个音讯十足颤动。

万达缺钱，这是清楚明了的。在现在惨白的地产职业局势下，还有不缺钱的民营地产公司吗？2023年末第四次上市失利，万达的资金压力骤增，上一年以来万达现已卖掉了上海万达瑞华酒店财物、万达电影的股权以及多家万达广场等财物，这一次是万达总部。

可是，并不简单看见的是，万达卖卖卖背面的轻财物阳谋——

从2017年以来，万达现已不止一次雷厉风行“卖卖卖”，但万达的品牌、商业运营才能，却得到了一次次查验——正是在疫情最严峻的期间，万达凭仗轻财物形式，完结了快速开展。2020至2022年，万达广场新增了149家，轻财物项目占比80%以上。

虽然万达出售财物有断臂求生的无法，可是在当下地产职业局势下，加快向轻财物转型，也是其既定的战略。2022年万达商管新开业55座万达广场，其间近40家都是轻财物项目；万达2023年现已开业了23个万达广场，只需2个为万达自我克制物业，其他21个均为轻财物项目。

不只是万达广场，万达旗下电影、酒店、宝物王等多个业态，现已悉数完结轻财物转型，万达正在变得越来越轻。

从另一个视点来看，留得青山在不愁没柴烧，即使出售了财物，正如伍德鲁夫所言，只需品牌和才能都在，万达未来依然悉数皆有或许。

活下去！

虽然吃瓜大众都在看万达的笑话，笔者却要首要给万达点个赞。

首要，现在局势下还能卖得出去的财物，必定是十分优质的财物，万达现在还能卖财物（包含总部大楼），阐明万达财物的含金量高；其次，卖总部的行为表现出了极强的求生欲，宁可卖掉总部也不躺平，阐明万达尚有斗志，没有言败，不该该被讪笑。

万达总部坐落北京东长安街CBD中心地段，与国贸、我国樽都只需几百米的间隔，妥妥的中心地段财物。但精确的说，万达卖掉的不是总部，而是总部地点的东三环万达广场——一栋由商场和写字楼组成的物业，万达总部在其间工作。

据了解，东三环万达广场被卖掉之后，不会更名，依然由万达自己办理，万达总部还在这儿工作，不会发生改变。这正是典型的万达轻财物形式，即财物所有权由出资方持有，而运营办理则由万达商业担任。

但卖掉总部确属不得已。2023年，万达旗下中心子公司珠海万达商管短期在港股上市无望，依据此前合约，万达商管集团需向上市前出资者支付约380亿元的股权回购款，这成了万达促销财物的导火线。

2023年5月开端，万达开端出密布售万达广场，接盘方多为金融组织，据统计迄今现已出售了14座。不只万达广场，万达在酒店、电影方面也在逐渐退出。2023年12月，腾讯旗下的“儒意系”完结对北京万达出资的全资控股，成为万达电影的榜首大股东；紧接着，万达出售上海万达瑞华酒店财物。

关于出售的万达广场和酒店，保留了万达品牌，仍由万达继续办理，万达加快转型轻财物。

2023年12月中旬，万达集团和出资人达成了协议，解除了当务之急，但支付的价值是万达对珠海万达商管的持股份额从超78%降至40%，太盟等数家现有及新进出资人股东总计持股上升至60%。

而这个协议的最新进展是，3月30日太盟出资集团联合中信本钱、阿布扎比出资局基金、穆巴达拉出资公司等，向珠海万达商管公司注资600亿，王健林在万达商管的持股下降到40%。这意味着，王健林失掉了对万达商管的中心控制权。

这或许是我国商业史上较为悲凉的一幕——这一次，万达售卖的是万达广场、万达电影这类稀缺财物，出让的是万达中心公司的控制权，这些都是王健林及万达团队多年的汗水之作，而仅有的意图则是让万达活下去。由于，只需活下去万达才有期望！

王健林曾在2019年时坚决表明：“我现在什么项目都能够抛弃，仅有万达商管不能放”。现在他连万达商管的控制权都抛弃了，那么，卖掉万达总部又算得了什么呢？

关于万达出售中心财物项目及股权，一些业内人士以为，大可不必解读得过于失望。

“万达近期的财物转让，除继续去杠杆、添加财物安全性的考虑外，加快推广万达近年来一向坚持的轻财物战略，应该首要原因”，一位挨近万达的人士泄漏。

他表明，从长时间规划来看，万达削减重财物项目是一个继续的进程，万达手上办理着近500家万达广场，本年又新开业了几十家，出售几家归于正常的调整，“一些传统的万达广场需要做调整了，新开业的万达广场店面动线都和之前有很大改变”。

关于万达来说，经过出售财物交换流动资金，不只能够处理当下的当务之急，一起也能完结财物出表，加快完结由重向轻的改变。

2023年12月21日，惠誉将大连万达商管和万达香港的评级从“C”上调至“CC”。

而假如仔细分析接盘万达财物的这几家公司，也能够对万达的未来更达观一些。

据了解，瑞华酒店本来便是万达近年来实施轻财物化办理战略进程中，拟出售财物之一。

万达酒店的接盘方背面为新加坡金鹰集团，是一家多元化大型跨国公司，后期不扫除将其自有的其他境内外酒店托付给万达来办理，为万达的轻财物化战略带来更多机会。

而上一年下半年一口气收买了4家万达广场的中联基金，是一家专心于REITs的不动产金融公司，有不动产出资孵化、不动产证券化投行、证券化产品出资三大事务线。在国外老练商场，商业地产的首要出资人便是REITs，其开发、运营各环节也都有专业的公司。但在我国，由于国情特别，商业地产的出资、开发、运营主体都是地产公司，直到万达2015年首先提出轻财物形式，才让人们看到了商业地产专业化分工开展的或许性。

而我国的REITs才开端，像中联基金这样专心于REITs的不动产金融公司正在锋芒毕露。从当下的局势来看，商业地产由于出资巨大，重财物形式现已不堪重负，未来专业化分工开展是大势所趋，万达运营数年的轻财物形式现已占有先机。

轻财物始末

自2021年来房企接连爆雷之后，地产职业关于违约、躺平现已习以为常。片面原因是一方面，从客观上来说，房企能够腾挪的空间现已很小，不只由于出售困难，许多财物很难找到买家接盘，而转型又谈何简单。

迄今为止，万达没有挑选躺平。一则是万达手中还有很多优质财物，尚有牌可打；二则是万达的社会责任感，宁可卖掉总部、宁可失掉公司控制权，也要给职工、给社会一个告知；三是万达轻财物形式具有的开展耐性，现已在疫情期间得到了验证。

除了上市不太顺畅之外，万达轻财物形式的开展，一向在王健林设定的剧本上。

2015年，万达董事长王健林在深圳证券买卖所第八期“创业家思享汇”上，宣告主题为“万达的轻财物形式”讲演，初次完整地论述了万达的轻财物形式，即万达不供给建造万达广场的资金，只担任输出品牌、辅助规划、建造与招商和办理，所发生的租金收益万达与出资方按必定份额分红。

依据珠海万达商管招股书，在轻财物运营形式下，不需要投入很多的资金以获得商业广场的土地使用权及建筑物产权。其立异的租借运营形式以及轻财物托付办理形式皆有助于企业以高效的方法拓宽项目，从而继续扩展事务规划。

在这种形式下，王健林曾斗胆预言未来轻财物方针，“一是2020年开业400个至500个万达广场。重财物形式下咱们给自己定的方针是到2020年开业240个至250个广场，现在数量将近翻番。二是2020年万达商业地产净赢利的三分之二要来自租借收入。将来万达商业地产股份有限公司或许去掉“地产”二字，变成万达商业出资公司或商业出资办理公司，去房地产化，也完结万达商业地产的全面转型。”

为了变成轻财物营收结构，从2017年开端，王健林就对此前退市的主体万达商业地产进行一系列的拆解。

2017年8月，万达集团将两大轻财物公司，万达酒店办理公司和万达文旅集团注入香港上市公司，清晰万达酒店开展作为万达文旅工业仅有上市渠道战略地位。

同年7月，万达商业地产将77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，又将13个文旅项目91％股权以438.44亿元的价格转让给融创，震动世人。从效果看，这次减负的万达不只提高了安全系数，还打响了轻财物战略的头炮。

2018年，万达商业地产正式更名为万达商业办理集团有限公司（下称“万达商管集团”），从称号上与“地产”划清了边界，可见转型轻财物的决计。

2019年，万达商管在轻财物上更进一步，宣告从2021年起不再开展重财物，即不再出资持有万达广场物业，全面完结轻财物战略。这与2020年以来，监管层提出的实业降负债、去杠杆微观要求不约而同。

数据显现，在2020年疫情较严峻时，万达轻财物却在逆势加快。不只是商管，万达酒店、影院、宝物王各个业态都在加快布控轻财物，2020年万达新签约了60个万达广场、56家酒店、310家影城，30家乐土，以上悉数为轻财物办理形式。

至此，万达商管轻财物底子成型。“轻装上阵”的万达，奔驰的速度更快了。

截止2023年末，万达办理着全国227个地级及以上城市的498个大型商业中心，是商业地产的领头羊，其间204个为第三方轻财物商业中心，轻财物项目现已占到40%。。王健林在2015年时立下的“400-500家万达广场”的方针，现已底子完结。

疫情期间，商业地产开展遭到巨大冲击，可是万达广场遭到的影响有限，证明了轻财物形式的耐性——2019年末万达广场的数量为323家，2022年末为472座，坚持了均匀每年15%左右的高速添加，假如不是轻财物形式，在疫情期间这是难以想象的。

而万达商管轻财物转型的效果，从历年运营数据中可见一斑。

数据显现，自组织出资人2021年出资以来，珠海万达商管接连三年超额完结成绩方针，2021年税后收入为235亿元，2022年为271亿元，2023年（预估）为293亿元，均匀年添加约12%。2021年税后赢利为53亿元，2022年为75亿元，2023年（预估）为95亿元，近三年均匀添加率为34%。曩昔三年，公司合计上缴税收约100亿元，对股东的分红分别为2021年46亿元、2022年67亿元以及2023年（预估）85亿元。

才能盈利

关于万达“轻财物”战略，王健林曾戏称为“空手道”，“有品牌、有才能，他人才会找上门”。但仔细观察，空手道并不空，轻灵的动作背面反映的是万达的深沉功力。

轻财物形式之下投入少、ROE高、企业开展更快的长处与优势人所共知，但轻财物形式要求企业必须有强有力的资源整合才能；关于商业地产来说，还得有过硬的运营办理才能，

不然轻财物就会沦为空谈。

2015年，王健林初次提出轻财物形式，绝不是脑门一热。万达是我国商业地产的拓荒者，其创造的“城市综合体”成为了商业地产的干流形式。商业地产链条很杂乱，比较住所地产难度呈几何系数添加，假如万达不是才能导向型公司，底子不或许创造城市综合体。

在不断立异开展的进程中，万达堆集了丰厚的商业通路与产品品牌，以及全工业链办理才能、强壮的体系保证才能、超级敏捷的履行才能等，这些都是万达做轻财物的本钱地点。

万达堆集的品牌资源，以及深耕商业广场23年的运营经历，使得万达在经过轻财物对外输出才能时，有更多的或许性和立异性。比方，在许多人的印象中，万达广场是标准化的，但实际上万达广场在不断立异并迭代晋级，万达广场现已完结标准化到定制化的转型。

比方，首个第四代万达广场——深圳龙岗万达广场，其前身是含7个买卖广场和大厅的建材城。近年来，在电商渠道冲击下，建材城不复往昔盛况，整个区域也堕入沉寂。

万达以轻财物形式接手这个项目，经过功能定位、规划规划、商业业态和科技办理四大立异，打造了7大内容和场景彻底不同的主题空间，并引入450+特征品牌，把龙岗万达打造成实体商业新物种。

2021年，龙岗万达开业三个月，累计客流超越800万人次，总出售到达6.5亿元，刷爆全深圳人的朋友圈。其间，2021年十一小长假期间，龙岗万达招引客流超100万人次，累计出售额破1.1亿元，发生全国销冠品牌35个，省级销冠品牌56个，市级销冠品牌78个，就此诞生了全国首个第四代万达广场样本。

龙岗万达之后，万达商管在郑州、天津开端布局第四代万达广场，并向全国开端铺开。这种不再以商业为主，而以文化娱乐为主，零售占比低于25%的“新物种”正在席卷全国。

2023年9月28日，五棵松万达广场开业。万达在五棵松接盘的，是一个命运多舛、屡次失利的商业项目——最早是太平洋百货和华堂超市，后来变成了卓展购物中心，然后又引入了蓝色港湾，但都没能解救它。